Tržní maxima a předvečer konsolidace: Pochopte trh s nemovitostmi v roce 2020 v jednom článku, existuje ještě trh v roce 2021?

Rok 2020 je „velkým rokem“ politiky trhu s nemovitostmi. Podle statistik společnosti Centaline Property dosáhla v loňském roce frekvence vnitrostátních regulačních a kontrolních politik v oblasti nemovitostí 489krát.

Navzdory dvojím účinkům epidemie a regulace prokázal trh nemovitostí dostatečnou odolnost a stal se důležitou hnací silou hospodářského růstu.

18. ledna zveřejnil Národní statistický úřad údaje, které ukazují, že v roce 2020 činila prodejní plocha komerčního bydlení na celostátní úrovni 1760,8 milionu metrů čtverečních, což představuje meziroční nárůst o 2,6%; prodej komerčního bydlení činil 17361,3 miliardy juanů, což představuje nárůst o 8,7%. V absolutních číslech tato stupnice překonala úroveň roku 2018 a dosáhla rekordní výšky.

Provádění uvolněné měnové politiky v první polovině roku 2020 je považováno za důvod rychlého zotavení trhu s nemovitostmi z epidemie. Od té doby zavedení politik v oblasti zavádění talentů na mnoha místech a implementace opatření na snížení cen realitními společnostmi v rámci „tří červených linií“ společně přispěly k vrcholnému prodeji v roce 2020.

Pokud jde o další ukazatele, růst investic do nemovitostí byl v loňském roce dobrý, kapitálový řetězec realitních podniků byl bohatý a dokončení odvětví bylo celkem uspokojivé, což naznačuje, že trh se plně zotavil. Mezi nimi bylo tempo růstu 7,0% investic do nemovitostí výrazně vyšší než u 2,9% investic do fixních aktiv (bez venkovských domácností), což naznačuje, že roli nemovitostí při řízení ekonomiky stále nelze podceňovat.

Ale pod prosperitou stále existují spodní proudy. „Velkým rokem“ regulace trhu s nemovitostmi bude v roce 2020 řada vysoce kvalitních prohlášení zaměřených na trh nemovitostí. Z nich je za prudké opatření považována politika obezřetného finančního řízení nemovitostí představovaná „třemi červenými liniemi“ a systém centralizovaného řízení úvěrů na nemovitosti v bankovním sektoru, jehož dopad se v budoucnu postupně dostaví.

  Stabilní růst cen

Od roku 2016 zahájil čínský realitní trh nový růstový cyklus. Od roku 2016 do roku 2018 si národní oblast prodeje komerčních bytů i prodeje udržovaly růst a vytvářely nový historický rekord po tři po sobě jdoucí roky. V roce 2019 se oblast prodeje komerčního bydlení mírně snížila, ale tržby stále rostly pozitivně.

Do roku 2020 tyto dva ukazatele opět narostou současně pozitivně a nastaví rekordní maximum. Je to také poprvé, kdy prodej komerčních bytů v tuzemsku přesáhl 17 bilionů juanů.

S přihlédnutím k dopadům nové korunní epidemie se objevila odolnost trhu. Zasažená epidemií se od ledna do února loňského roku snížil rozsah prodeje komerčních bytů v tuzemsku téměř o 40%. Počínaje druhým čtvrtletím se trh rychle oživil. Do října kumulativní prodej komerčního bydlení na celostátní úrovni překročil úroveň stejného období v roce 2019. Po konci roku se tržní „zvedání ocasu“ objem transakcí vyšplhal do nové výšky.

Dočasná opatření na uvolnění měny zavedená během epidemie jsou považována za hlavní důvod oživení na trhu s nemovitostmi. Od poloviny loňského roku se sice měnová politika postupně vrátila k obecnému tónu „obezřetného a neutrálního“ a politika kontroly trhu s nemovitostmi rovněž vyvíjí další tlak, ale poptávka se uvolňuje i nadále.

Analytici poukázali na to, že existují dva důvody pro uvolnění poptávky, které nelze ignorovat: jedním je zavedení politik v oblasti zavádění talentů a nové politiky registrace domácností v mnoha městech s cílem přilákat příliv obyvatel; druhým je to, že na pozadí „tří červených linií“ začaly realitní podniky „nahrazovat cenu za množství“ „Marketingové aktivity.

Podle statistik Shell Research Institute začaly realitní společnosti ve druhé polovině loňského roku zavádět akce na snížení cen. V říjnu mezi 50 typickými podniky sledovanými agenturou klesla průměrná cena 30 realitních společností, 5 zůstalo stejných a pouze u 15 došlo k průměrnému zvýšení cen.

Agentura rovněž poukázala na to, že do konce roku, kdy realitní společnosti postupně dokončují své roční prodejní cíle, začala míra propagace odvětví slábnout a také se zvýšila průměrná cena.

Celkově však ceny bydlení v horkých městech zůstaly v loňském roce stabilní. Poté, co ceny bydlení v některých městech ve druhém čtvrtletí nadměrně vzrostly a vyvolaly politické úpravy, se trh ve druhé polovině roku konsolidoval a ceny bydlení se postupně stabilizovaly. Podle indexu cen nemovitostí 70 velkých a středních měst zveřejněného statistickým úřadem klesl ve čtvrtém čtvrtletí počet měst s rostoucími cenami nových domů pod 45 (včetně), zatímco počet měst s klesajícími cenami domů výrazně vzrostl.

Z hlediska regionální distribuce je východní region stále horkým místem na trhu. V loňském roce se prodejní plocha komerčního bydlení ve východním regionu meziročně zvýšila o 7,1% a tržby se meziročně zvýšily o 14,1%, což je jediný region, který v roce 2020 udrží zrychlený vzestupný trend. Pokud jde o vývoj cen bydlení, přední hotspoty se staly také městy na východě, z nichž čtyři průměrná města mají největší průměrný růst cen bydlení.

Zatímco se ceny stabilizovaly a objem rostl, zlepšily se také další ukazatele na trhu nemovitostí. V roce 2020 národní investice do rozvoje nemovitostí poprvé překročily 14 bilionů juanů, což představuje meziroční nárůst o 7,0%.

Ve stejném období činila plocha pozemků zakoupených podniky zabývajícími se rozvojem nemovitostí 255,36 milionu metrů čtverečních, meziroční pokles se snížil na 1,1%; transakční cena pozemků byla 1726,9 miliard juanů, což představuje nárůst o 17,4%. Ve srovnání s rokem 2019 se navíc zlepšilo tempo růstu nově zahájené plochy, stavební plochy a dokončené oblasti komerčního bydlení na celostátní úrovni.

  Vstupte do „éry úsporných opatření“

Rok 2020 je „velkým rokem“ politiky trhu s nemovitostmi. Podle statistik společnosti Centaline Property dosáhla v loňském roce frekvence vnitrostátních regulačních a kontrolních politik v oblasti nemovitostí 489krát.

Klíčový uzel je v červenci. Za účelem stabilizace tržních očekávání vydaly orgány dohledu v červenci loňského roku po sobě jdoucí politická prohlášení. Kromě dalšího vyjasnění „žádné spekulace s bydlením“ a „tři stability“ (stabilizace cen pozemků, stabilizace cen bydlení a stabilizace očekávání), navrhla také „přetrvávání nevyužívání nemovitostí jako krátkodobého prostředku stimulace ekonomiky“.

Poprvé byl rovněž navržen „systém obezřetnostního finančního řízení nemovitostí“ zaměřený na kvantitativní správu financování nemovitostí, který byl interpretován jako důležitá závazná politika pro toto odvětví a byl rovněž považován za vrchol politiky minulého roku.

Soudě podle aktuálně zveřejněných informací zahrnuje „systém obezřetného finančního řízení nemovitostí“ zhruba dva aspekty. Prvním z nich je politika „tří červených linií“ zavedená v červenci loňského roku, druhou je systém centralizovaného řízení úvěrů na nemovitosti v bankovním sektoru zavedený na konci loňského roku. Oba implementují kvantitativní správu financování nemovitostí z fondů nabídky a poptávky. Odvětví obecně věří, že to účinně zabrání finančním rizikům nemovitostí a zároveň se realitní průmysl rozloučí s érou vysoké páky.

Od druhé poloviny loňského roku se postupně objevila řetězová reakce způsobená „třemi červenými liniemi“. Kromě snížení cen výměnou za peněžní tok se velké množství realitních společností pustilo do úpravy svých dluhů tak, aby splňovaly požadavky na kontrolovatelnou míru zadlužení.

Podle údajů z mnoha institucí bude rozsah financování v realitním průmyslu v roce 2020 dále růst. Při realizaci dluhu „půjčováním nového za účelem splácení starého“, ale také účinně doplňoval finanční prostředky. Tím bylo ovlivněno, že finanční prostředky pro podniky zabývající se rozvojem nemovitostí v loňském roce činily 19 311,5 miliard juanů, což představuje nárůst o 8,1% oproti předchozímu roku, a toto tempo růstu dokonce překročilo úroveň 7,6% v roce 2019.

Jak se však politika bude nadále zdokonalovat a plně implementovat, období období politiky se bude postupně uzavírat. Po úplné implementaci kvantitativního řízení kapitálové nabídky vstoupí realitní průmysl do éry úsporných opatření.

Na začátku ledna 2021 svolá centrální banka a ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst a venkova klíčové realitní společnosti, aby uspořádaly sympózium. Kromě zúčastněných realitních společností, které se podílely na pilotních nových předpisech o financování, zahrnují také některé další bytové společnosti. To také znamená, že se očekává, že se rozšíří pilotní projekt „tři červené čáry“ a finanční prostředí realitního průmyslu se postupně zpřísňuje.

Pan Hao, hlavní analytik společnosti Shell Research Institute, řekl časopisu 21. století Business Herald, že tato dvě politická opatření omezí financování realitních společností a sběr tržeb. Očekává se, že tempo růstu finančních prostředků realitních společností bude v roce 2021 stabilní a pomalé.

Tím bude ovlivněno tempo růstu investic do nemovitostí a získávání pozemků. Podle většiny organizací zůstanou realitní společnosti v letošním roce opatrné při investování. V rámci tématu větší snahy odvětví o efektivitu investic je obtížné významně zvýšit rozsah získávání pozemků a investic.

Pokud jde o prodej, Shanghai E-House Research Institute věří, že na pozadí toho, že „bydlení k životu bez spekulací“ je zapsáno do národního „14. pětiletého“ plánu rozvoje, je stále těžké očekávat výraznou relaxaci v realitní politice a poptávka po komerčním bydlení se významně nezvýší. Objem obchodů si pravděpodobně udrží vysoký model konsolidace v letech 2019–2020, ale letošní tržní výkonnost bude pravděpodobně slabší než v roce 2020.

Ekonom Guan Qingyou věří, že zvýšení úrokových sazeb v roce 2021 je nepravděpodobné, úrokové sazby hypoték jsou stále relativně nízké a trh nemovitostí se bude nadále zvyšovat. Tento druh oživení je však omezen na města první úrovně a nová města první úrovně.V městech třetí a čtvrté úrovně s odlivem obyvatelstva, úpadkem průmyslu a nadbytečnou nabídkou je pro trh s nemovitostmi obtížné mít vzestupné příležitosti.